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Reclamar gastos hipoteca

¿Quieres reclamar la cláusula de gastos de hipoteca incluida en tu préstamo hipotecario? Gran parte de las hipotecas incluyen estas cláusulas que atribuyen exclusivamente al consumidor la obligación de abonar de los gastos de la hipoteca (comisión de apertura, gastos de Registro de la Propiedad, Notaría, gestoría y tasación del inmueble). Por ello, en el caso de que desees asesoramiento en Tenerife para reclamar gastos hipoteca, te invitamos a que nos consultes y te asesoraremos de forma gratuita. Asimismo, a pesar de tener nuestras oficinas en Tenerife, señalar que trabajamos en todas las Islas Canarias. Trabajamos a éxito, sin adelantos. Sólo cobramos si usted cobra.

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Los gastos hipotecarios son las cantidades que se ha de satisfacer a la hora de constituir un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Los gastos de hipoteca son: los gastos de notaría, los gastos del Registro de la Propiedad, gastos de gestoría, los gastos de tasación del inmueble y los gastos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como la comisión de apertura.

Muchos préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que atribuye de forma exclusiva al consumidor la obligación de abonar los gastos de la hipoteca.

No obstante, el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de dichas cláusulas al ser claramente abusivas, entendiendo que el pago de dichos gastos se ha de distribuir entre el consumidor y la entidad bancaria.

¿La cláusula de gastos hipotecarios es abusiva?

Conforme al art. 82.1 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios son cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato«.

Asimismo, el art. 8.2 Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación señala que: “serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios” (concreción, claridad, sencillez, buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, etc.), y, en todo caso las definidas en el art. 10 bis) y Disposición Adicional primera. Remisión que debe entenderse referida al texto actualmente vigente en dicha materia citado anteriormente (art. 80 del Real Decreto Legislativo 1/2007).

La Jurisprudencia interpreta tal legislación en el sentido de requerir ciertos requisitos para la declarar la abusividad de la cláusula: que se ocasione un perjuicio al consumidor, al darse un desequilibrio en los derechos y obligaciones contractuales; ser contraria a las exigencias de la buena fe; y la ausencia de negociación. Ello en base a que el consumidor se encuentra en una situación de inferioridad respecto al profesional, lo que le lleva a adherirse a las condiciones previamente redactadas por este último. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

De conformidad con la Sentencia nº 49/2019, de 23 de enero, del Pleno del Tribunal Supremo, con la Sentencia nº 555/2020, de 26 de octubre, del Tribunal Supremo, y con la Sentencia nº 35/2021, de 27 de enero, del Tribunal Supremo se pueden reclamar los siguientes gastos:

  • Los gastos de notaría: se pagan por mitad entre el banco y el prestatario los gastos de otorgamiento y modificación; mientras que la cancelación las paga el prestatario; y las copias por quien las solicite.
  • En cuanto a los gastos de gestoría: los abona el banco el 100%.
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  • Los gastos del Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción los paga el banco; y los gastos de la escritura de cancelación, los sufraga el prestatario.
  • Los gastos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: lo paga el prestatario. 
  • Los gastos de tasación del inmueble: los abona el banco el 100% cuando el préstamo hipotecario se haya firmado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en junio de 2019). 
  • La comisión de apertura: la abona el banco el 100%.

Respecto a reclamar la comisión de apertura, hemos de señalar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya fijó en su Sentencia de 16 de julio de 2020 que dicha comisión «…puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido«. Así, existe numerosa Jurisprudencia (como la Sentencia de fecha 21 de julio de 2020 de la Audiencia Provincial de Las Palmas) que ha declarado nula la comisión de apertura dado su carácter abusivo, devolviendo al consumidor el 100% de la cuantía abonada por tal concepto.

Cómo reclamar gastos hipotecarios

- Reclamar gastos hipoteca vía extrajudicial

En primer lugar, a fin de reclamar los gastos de la hipoteca, se ha de realizar una reclamación extrajudicial al Banco con el que tengas suscrito el préstamo hipotecario, solicitando la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la devolución de cantidades abonadas. Hemos de señalar que la entidad bancaria dispone de un plazo de tres meses para contestar a la reclamación extrajudicial realizada.

Esta vía extrajudicial finaliza si la entidad bancaria rechaza la reclamación previa, si transcurren los tres meses sin que el banco te conteste, si no estas conforme con la cantidad que te ofrecen o si, pasados los tres meses, no se te ha hecho entrega de la cantidad ofrecida.

No obstante, el banco suele ofrecer una cantidad inferior a la que realmente te corresponde. Por ello, con el fin de obtener lo que realmente te corresponde, es importante contar con un profesional que revise el acuerdo antes de firmarlo.

- Reclamar gastos hipoteca judicialmente

En el caso de que hubiera finalizado el procedimiento extrajudicial para reclamar los gastos de la hipoteca, se deberá acudir a la vía judicial a fin de obtener la devolución de las cantidades que abonaste por los gastos hipotecarios.

En la demanda se ejercita la acción de nulidad de la cláusula relativa a los gastos hipotecarios toda vez que la misma constituye una condición general de contratación definida en el art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación: «Son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos«.

La sentencia que declara la nulidad de una cláusula por su carácter abusivo conlleva el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula. Por lo tanto, se devolverán al consumidor las cantidades que hubiera abonado al fijarse la cláusula de atribución de gastos de la hipoteca en el préstamo hipotecario.

Documentación necesaria para reclamar gastos hipoteca

A la hora de reclamar los gastos hipotecarios viene bien contar con toda la documentación posible. A tales efectos, son necesarios:

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  • Escritura del préstamo hipotecario.
  • Posibles escrituras de cancelaciones, escrituras de novaciones, así como de posibles ampliaciones del préstamo hipotecario.
  • Facturas acreditativas de haber abonado los gastos hipotecarios (de la Notaría, del Registro de la Propiedad, de la tasación del inmueble, de la gestoría y de la comisión de apertura).

Plazo para reclamar la devolución de los gastos hipoteca

Dado que se reclama la nulidad de la cláusula de gastos hipoteca, no hay plazo alguno para reclamar la devolución de las cantidades pagadas por gastos hipotecarios.

Te asesoramos sin compromiso

En el supuesto de que necesites un abogado en Tenerife para reclamar la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la devolución de las cantidades que hubieras abonado por ella, te invitamos a que nos consultes a través de esta página web. Realizamos una consulta (online o presencial) gratuita en la que estudiaremos el procedimiento y resolveremos tus dudas sin compromiso alguno.

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Y, para el supuesto de que te decantes porque te tramitemos tu caso, procederemos a realizar una consulta física (en el caso de que la primera haya sido online) en la que tomaremos nota de toda la documentación, y te explicaremos como vamos a abordar el caso en concreto.

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