¿Tienes una hipoteca y quieres reclamar la cláusula suelo? ¿No sabes si tu préstamo hipotecario tiene cláusula suelo? ¿Sabes cómo calcular la cláusula suelo? La gran mayoría de las cláusulas que se encuentran en los préstamos hipotecarios son complejas, por lo que siempre es recomendable contar con un buen abogado que te aconseje al respecto. Por ello, si necesitas un abogado en Tenerife para reclamar las cláusulas suelo y la devolución de las cantidades que se te hubieran cobrado por ellas, no dudes en consultarnos, te asesoraremos gratuitamente. Asimismo, a pesar de tener nuestras oficinas en Tenerife, señalar que trabajamos en toda España. Trabajamos a éxito, sin adelantos. Sólo cobramos si usted cobra.
Cláusulas suelo, ¿Qué son?
Debemos comenzar señalando que, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, los intereses que se pacten a favor del banco pueden ser fijos o variables. Con un interés fijo se paga siempre lo mismo hasta el fin del contrato; pero, si se escoge un interés variable, éste puede bajar, pero también puede subir.
Pues bien, con las cláusulas suelo se establece un límite mínimo a ese tipo de interés variable que el consumidor ha de pagar mensualmente al banco por el préstamo, independientemente de que el tipo de interés de referencia sea menor. Así, estaríamos ante un tipo de interés fijo que sólo varía al alza y nunca a la baja.
Por ello, cuando el Euribor (índice de referencia más usado) bajó con la crisis, los bancos cobraron más intereses de lo que correspondía sino hubieran existido las cláusulas suelo.
¿Son legales las cláusulas suelo?
Las cláusulas suelo son legales de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico y, especialmente, de acuerdo con el principio de libertad de pactos.
No obstante, la jurisprudencia ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo por ser abusivas en base a la falta de transparencia por la entidad financiera, dado que el consumidor no llega a conocer el riesgo real que conlleva tener una cláusula suelo en su préstamo hipotecario.
A efectos aclaratorios de la falta de transparencia, podemos citar la Sentencia 241/2013, de 9 de mayo, del Tribunal Supremo, la cual declaró la nulidad de la cláusula suelo por los siguientes motivos:
- «La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.
- La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
- La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
- Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.
- La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
- Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.”
¿Cómo saber si tengo cláusula suelo en la hipoteca?
A este respecto cabe señalar que no vas a encontrar en tu escritura pública de préstamo hipotecario un apartado que indique claramente que tienes una cláusula suelo, ni mucho menos indicándote qué son las cláusulas suelo.
Normalmente, la clausula suelo se encuentra en apartados denominados “tipos de interés”, “límites a la variación del tipo de interés”, “tipos de interés mínimo”, “límites a la variabilidad del tipo de interés”, etc. En estos apartados se establece el límite mínimo de interés variable que has de pagar.
Si lo deseas, podemos revisar gratuitamente tu escritura de préstamo hipotecario con el fin de averiguar si tienes o no una cláusula suelo.
¿Cómo calcular las cláusulas suelo?
La cuantía total a reclamar de tu hipoteca puede variar mucho de un caso a otro, dado que se tiene en cuenta diversos factores como el plazo de la misma, si la hipoteca tiene distintas cláusulas abusivas (cosa que suele ocurrir, como cláusulas suelo, gastos hipotecarios o IRPH), etc. A pesar de que en Internet se pueden encontrar diversas calculadoras de cláusulas suelo, preferimos valorar caso a caso y ofrecerte la cantidad total nosotros dado que en ocasiones dichas calculadoras pueden dar lugar a errores.
No obstante, para explicar brevemente como calcular las cláusulas suelo, debemos indicar que se debe hallar la diferencia entre las cuotas pagadas con la cláusula suelo y las cuotas que se habrían de haber pagado sin la aplicación de dicha cláusula. Asimismo, se ha de calcular de nuevo el cuadro de amortización y actualizar las cantidades que queden pendientes.
Recordar que, junto a las cantidades que reclames por la cláusula suelo, también puedes reclamar los gastos que tuvieras que asumir por la formalización del préstamo hipotecario (gastos de asesoría, notaría y Registro de la Propiedad).
Cómo reclamar la cláusula suelo
Reclamación extrajudicial mediante el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo
Para comenzar, debemos señalar que el procedimiento extrajudicial establecido mediante el Real Decreto-ley 1/2017 es gratuito y voluntario. Mediante el mismo se reclama al banco la nulidad de la cláusula suelo y su eliminación del contrato de préstamo, la devolución de los intereses que se hubieran pagado de más, así como el cálculo del cuadro de amortización y la actualización de las cantidades que se deban.
Se ha de dirigir una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco con el cual tengamos suscrito el contrato de préstamo hipotecario.
Una vez iniciado este procedimiento, no se pueden interponer una demanda judicial por el mismo motivo. Y, en el caso de que se interpusiera, se suspenderá el procedimiento judicial hasta que finalice el extrajudicial.
La entidad financiera tiene tres meses para remitirte una propuesta de acuerdo donde se incluya el cálculo del importe que te devolverá por los intereses.
Este procedimiento extrajudicial previsto en el Real Decreto-Ley 1/2017 se entiende finalizado si el banco rechaza la reclamación previa, si transcurren los tres meses sin que el banco te conteste, si no estas conforme con la cantidad que te ofrecen o si, pasados los tres meses, no se te ha hecho entrega de la cantidad ofrecida.
El problema de este procedimiento radica en que el banco normalmente no te ofrece la cantidad que realmente te corresponde o te ofrece un método alternativo para compensar lo que te debe (como, por ejemplo, una amortizar parte de las cuotas pendientes).
Por ello, con el fin de obtener lo que realmente te corresponde, es recomendable que revises con un profesional dicho acuerdo antes de firmarlo.
Reclamación judicial
Una vez que ha finalizado la reclamación previa, se puede acudir a la vía judicial con el fin de obtener lo que realmente pagaste de más por las clausulas suelo. En la demanda se reclamará la nulidad de la cláusula suelo y su eliminación del contrato de préstamo, la devolución de los intereses que se hubieran pagado de más, así como el cálculo del cuadro de amortización y la actualización de las cantidades que queden pendientes.
En el caso de que obtengas una sentencia más favorable a la oferta recibida por la entidad financiera, las costas se impondrán al banco, por lo que no tendrás que abonar gastos de abogado y procurador.
Efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo
Las Sentencias 138/2015, de 24 de marzo, y 139/2015, de 25 de marzo, del Tribunal Supremo fijaron como doctrina que cuando “…se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013”.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su Sentencia de 21 de diciembre de 2016, estableció que las entidades financieras han de devolver a los consumidores las cantidades que éstos hubieran pagado de más como consecuencia de las cláusulas suelo existentes, desde la fecha de formalización de la hipoteca, es decir, establece la retroactividad total para la devolución de dichas cuantías. Señalar que este criterio ya ha sido aplicado y es el que se sigue por el Tribunal Supremo.
¿Qué plazo existe para reclamar las cláusulas suelo?
Al reclamarse la nulidad de las cláusulas suelo, no hay plazo para reclamar la nulidad de las cláusulas suelo y la devolución de las cantidades pagadas de más como consecuencia de la existencia de la misma en la hipoteca.
Además, el Tribunal Supremo ha establecido en su Sentencia 662/2019, de 12 de diciembre, que se pueden reclamar las cantidades abonadas al banco en virtud de la cláusula suelo aunque el préstamo hipotecario se haya consumado o extinguido.
Tributación de las cláusulas suelo
Como regla general, quienes hayan recibido la devolución de las cantidades por las cláusulas suelo, no deberán incluirlas como ingreso en su declaración del IRPF, ni si quiera los intereses. No obstante, hay diversos supuestos en los que se ha de realizar una regularización, como cuando se invirtió para adquirir una vivienda habitual o para deducciones autonómicas, o que tuvieran la consideración de gasto deducible.
Por ello, a fin de evitar complicaciones, recomendamos consultar con un profesional este extremo.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Con la entrada en vigor de esta Ley, la solución que se ha establecido ha sido prohibir a las entidades financieras aplicar una cláusula suelo que conlleve un límite a la baja del tipo de interés variable.
De igual modo, se establece que dichas operaciones no podrán ser negativas con el fin de que, en el caso de que bajaran los tipos de interés, no sea el banco quien tenga que pagar al consumidor.
Así, en el supuesto de que tras la entrada en vigor de dicha Ley (16 de junio de 2019) se firmara una hipoteca con cláusula suelo, la misma se tendrá por nula.
Te asesoramos sin compromiso
En el supuesto de que necesites un abogado en Tenerife para reclamar las cláusulas suelo y la devolución de las cantidades que se te hubieran cobrado por ellas, te invitamos a que nos consultes a través de esta página web. Realizamos una consulta gratuita en la que estudiaremos el procedimiento y resolveremos tus dudas sin compromiso alguno.
